借地権の相続に必要な手続きと注意点

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借地とは、文字通り「借りている土地」です。
借りている土地にまで、相続税がかかるなんてと思うかも知れませんが、現実に借地とは、地主の都合で突然「返せ」と言われることがないよう法整備が為されており、他人に譲渡することもできる安定した資産です。
今回は、そんな借地上の権利である「借地権」の相続について解説します。

借地権とは

借地権とは、借りた土地に対する権利のことです。
借地権は、借地借家法という法律で「普通借地権」と「定期借地権」とに分かれて定義され、いずれも、契約の存続期間や更新方法などについて明確に定められており、借主と貸主それぞれの権利が保障されています。

そのため、借地だからと言って突然住めなくなることはありませんし、自分名義の家を建てて住むことも可能です。
さらに、借地権を登記することも出来ます。
つまり、借地権には排他的な権利があり、資産としての安定した価値があるのです。

そこで借地権者が死亡した際、その借地に対する権利は相続財産として、一定の方法で評価されます。

借地権の相続と地主の許可

借地権を相続する場合、地主の許可は不要です。
借地権を譲渡する場合には、地主に許可が必要となりますが、相続人が借地権を相続する場合は地主の許可はいらないのです。

また、地主からは、契約者の死亡に、賃貸借契約の解除を申し入れられる場合がありますが、これも応じる必要はありません。

注意!遺贈による相続は地主の許可が必要

一方、借地権を相続したのが遺贈である場合は、地主への許可が必要になります。

遺贈とは、遺言書により相続人でない人に財産を相続させることです。
例えば、養子縁組していない配偶者の連れ子、叔父、いとこなどが該当します。

相続人でない人に相続させる場合は、借地権の譲渡と同様に、地主の承諾と承諾手数料の支払いが必要です。

借地権の登記は必要か

借地権の登記は、地主の承諾があれば行うことができます。
しかし、借地に建物を建て、建物を借主名義で登記することで借地権を第三者に対抗できる(対抗力となる)ため、必ずしも必要ではありません。
この場合、第3者に借地権を証明するには、借地権者と建物の名義が同一であることがポイントです。

ただし、相続した借地権に被相続人が借地権を登記している場合があります。
その場合は、被相続人から相続人の名義に借地権者を登記し直すことが必要です。

借地の評価

借地権は、土地の所有者からその土地を自由に使う権利を得ているためそれに見合う資産価値があります。

借地権の相続税評価額の計算式は

自用地評価額×借地権割合

となっております。

自用地評価額とは、その土地が更地であった場合の評価額のことで、倍率方式や路線価方式によって計算される価格のことになります。
借地権割合とは、区域ごとに国税庁が設定した割合のことです。
あくまで借り物の土地ですが、「この土地を借りるなら、このくらいの価値は付けてよいだろう」という趣旨になります。

借地権割合は、国税庁HPに掲載されている「路線価図」から調べることが可能です。
路線価図は、毎年7月1日に公表されます。

H29年分 路線数・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

それでは、具体例で見てみましょう。

・自用地評価額:8,000万円
・借地権割合:60%
・借地権評価額:8,000万円×60%=4,800万円

よって、この例による借地権評価額は4,800万円になります。

使用貸借とは

借地権を取得せずに、土地を利用する方法として使用貸借という方法があります。
使用貸借とは、簡単に言うとタダで土地を借りるということです。

他人である地主と借主同士が、タダで土地を貸し借りすることはありませんので、使用貸借とは主に親族間の土地の貸借となります。

例えば、親名義の土地の上に建っている親名義の建物のみを子供に贈与したい場合、土地は親の名義のまま子供に使わせることがあります。これを使用貸借といいます。
この場合、子供に借地権は発生しません。権利金や家賃を免除すれば、贈与に該当しそうですね。
しかし、使用貸借では権利金も家賃も一切支払わない代わりに、その土地に対する借地権が発生しないものとされ、贈与に該当しないと判断されたのです。

借地権部分と底地部分

権利金と家賃について少し説明します。

借地に支払われる代金について、税法では土地を2つに分類して考えます。
借地権者が借りている「借地権部分」と、地主が所有する「底地部分」の2つです。

この借地権部分については、「権利金」という形で賃貸借契約を結んだ時に一時金で支払われることが一般的になります。
そして、残りの底地部分に対して家賃を支払うというのが、税法上の考え方です。

ところが、この権利金は結構な高額です。
先ほど、賃借権割合が60%の事例で計算式を見ましたが、現実の賃借権割合も60%前後となります。そのため、権利金を支払うのは結構大変です。何より、親子間でこのような金銭のやり取りをしても意味がありません。
よって、権利金も家賃も一切支払わない代わりに、その土地には借地権が発生しないし、贈与税も課されないこととなったのです。

使用貸借の注意点

使用貸借には注意点があります。

まず、権利金も家賃も一切支払わないことが要件であることです。
つまり、中途半端に気持ちばかりの家賃を親に納めると、「ん?それ借地権に対して払っているよね?それなら権利金を支払わないとダメでしょ!」ということになってしまい、権利金を免除してもらった分の贈与税が子供に発生してしまいます。

また親が亡くなった場合、相続では借地権評価額ではなく、当然、自用地評価額で課税されることとなる点にも注意が必要です。

使用貸借が認められるためには、借地権の使用貸借に関する確認書を税務署に速やかに提出する必要があります。

相当な地代とは

これまでの使用貸借は、個人間での賃貸借の話でしたが、今度は個人と法人間での話です。

例えば、Aが代表を務める法人名義の土地に、Aが個人で建物を建て、Aから毎月法人に地代を振込んだとします。
個人と法人間の土地の賃貸借と言っても、同族会社であれば、地主と借主は、同一人物であったり、親族関係者となる場合がほとんどです。

このような同族会社では、権利金を支払わない代わりに、通常支払う地代よりも「高めの地代」を地主に支払うことがあります。
ところが、これも権利金を免除しているということで、認定課税の対象となるおそれがあります。

しかし、ポイントは「高めの地代」を支払っていることです。
通常より家賃を高めに支払っているのなら、それは権利金分を分割払いと解釈してくれ、課税を逃れることができるのです。

この高めの地代のことを「相当の地代」と言い、自用地評価額(過去3年分の平均)のおおむね年6%程になります。

ただし、相当な地代を支払ったとしても、同族会社の株式評価上、貸宅地の評価額の一部を、純資産価格に参入して計算しなければならないという、相続税上のデメリットは発生します。

借地権と相当な地代の問題については、いくつか課税パターンがあり、それぞれ対応はとても複雑です。そのため、このような状況で借地権を相続する可能性があれば、早めに税理士に相談しましょう。

借地権の相続に必要な書類と手続き

借地権を相続した時は、確認が必要となる書類についてご紹介します。

土地賃貸借契約書

まずは、借地権があるかどうかを確認するため、土地賃貸契約書を探しましょう。
なければ、地主さんも1通保有しているはずですので、確認ができます。
借地権の相続が無事に終了したら、新しい契約書を作成しましょう。

登記簿謄本

借地上の建物の登記を確認する必要があります。
建物の名義人が借地権者と一致しなければ、今後、地主が第三者に変わった際に借地権を主張できない可能性があるからです。

もし、登記簿が親や祖父などの名義のままだと、祖父の相続手続きを行わなければなりません。
その場合、まずは祖父などの相続人が誰であるか把握しなければならず、戸籍を遡って調べ、その後、遺産分割協議をしなければなりません。

相続税は納税まで10ヶ月間の期間がありますが、直前になってこのようなことが発覚すると危険です。

登記簿謄本は、法務局で誰でも取得することができるので、相続が発生したらなるべく早く取引所にいきましょう。

借地権相続の際の注意点

使用貸借や相当の地代の項目でもいくつか借地権相続の注意点がありましたが、それ以外にも借地権の相続には細かい注意点があります。

土地の賃貸借契約書は書き換えなくてよい

土地の賃貸借契約書の名義は、絶対に書き換えなければならないものではありません。
ただし、地主には今後地代を支払っていく上で、土地の賃借権を相続しましたという旨の通知する必要はあります。
また被相続人が失くしているような状況であれば、新たに作成しましょう。

借地上の建物がなくなると借地権はなくなる

万が一、借地上の建物が火災や自然災害などでなくなってしまうと、借地権が消滅する場合があります。
建物の登記が、借地権の対抗要件だからです。
借地権を登記していれば話は別ですが、借地権を失わないためには、2年以内に建物を建築するなどの対策が必要となります。

借地権に更新料がかかる?

借地権の相続後、契約期間を更新する際に地主から更新料を請求されることがありますが、契約書に書いてなければ更新料の支払い義務はありません。
判例でも、地主への更新料の支払いは義務ではないとしています。
もし、過去に被相続人が更新料の支払いをしていたとしても、今後は支払う義務はありません。
しかし、多くの人はトラブルを避けたくて支払ってしまうようで、地主も当然のように請求してくるため注意しましょう。

まとめ

借地権の相続の必要な手続きでは、まずは速やかに
・土地の賃貸借契約書
・登記簿謄本
を確認しましょう。

注意点は

  • 相続人による借地権の相続は、地主に許可を得る必要はない
  • 名義書換料、更新料は不要
  • 建物が滅失したら借地権の対抗力がなくなる
  • 使用貸借は、借地権の使用貸借に関する確認書の提出が必要
  • 地代支払い中の借地権を相続する場合は、早めに税理士に相談する

ぜひ参考にしてください。